ประธานกรรมการบริหาร บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ทายาทหนุ่มผู้สานต่ออุดมการณ์ด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของผู้เป็นพ่อ สร้าง อาณาจักรใหม่ของตนเอง
นำธุรกิจเข้าสู่การทำตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยแนวคิดใหม่ ขอสร้างอนันดาฯ ของตนเองเทียบเคียงอาณาจักรกรีนวัลเลย์ของพ่อ ได้รับรางวัล YOUNG GENERATION OF THE YEAR สาขาธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในงาน BOSS OF THE YEAR 2004
ช่วงนั้น ช่วงแรกของ Branding อันนี้เป็นกลยุทธ์ของเราเอง สังเกตดูว่าส่วนตัวของผมเองจะออกไปด้านเศรษฐศาสตร์ Finance มีคนถามว่าผมเก่ง Marketing เรียน Marketing เรียนจิตวิทยา เรียน Consumer Inside อะไรพวกนั้นหรือป่าว ไม่ได้เรียนเลย เรียนน้อยมากๆ แต่ก็รู้ว่าเราต้องทำเกิดให้ Differentiation ให้ได้ ภาพนางแบบสวยๆก็เป็นเพื่อนผมหมดไม่มีตังค์ไปจ้างเขาหรอก จำได้ AC Neilson บอกหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจออกข่าวของเราว่า Ananda กล้าทุ่มเงินเยอะที่สุดของวงการ เพื่อนผมก็โทรมาบอก เฮ้ยมึงกล้าทุมเงินลงทุนขนาดนั้นเลยเหรอ ที่จริงไม่ให้ตังค์ซักบาท ก็เลี้ยงข้าวบ้าง ก็ช่วยๆกันนะครับ ผมก็ได้ Concept ก็ได้มีคุณแองจี้ ขอคุณแองจี้มาช่วยหน่อยนะครับ ก็มีภาพ Billboard ขึ้นตาม สี่แยกหน้าอาคารนะครับ ก็คล้ายๆ อย่างนี้นะครับ เป็น Billboard ใหญ่บ้านค่อยข้างเล็กๆ ช่วงนั้นเวลาอสังหาจะซื้อขายอะไรนะก็จะมีภาพพวกบ้านขึ้น ผมก็บอกว่า That so boring เราก็บอกว่า เราขายบ้านตาม Consumer ที่เราพยายามปลุกอารมณ์ ตามชายหาด Inspire by the beach life ก็เลยเดาออกพวกนี้ ก็มีคุณแองจี้มาถ่ายรูปให้ ก็มีตัว Ananda beach life ตัวนี้ก็ขายดีมากมียอดขาย สูงถึง 800 ล้านใช้เวลาประมาณ หก เจ็ดเดือนได้ก็ขายหมด เราพยายามดึง Lifestyle มาทำให้เกิดอสังหา
อยากจะให้ดูทางด้าน Basic ของคอนซูเมอร์ในกรุงเทพ และ Stat ในเมืองไทย Data นี่อันเก่านะแต่ Ratio ไม่ได้เปลี่ยนไปเยอะเท่าไรนะครับ จะเห็นว่าในกรุงเทพเองเนี่ยะเรามี Ownership Ratio ของบ้านเนี่ยแค่ 53 เปอร์เซ็นนะครับ จะเห็นได้ว่าในทั่วประเทศโดยเฉลี่ยอยู่ใน 81 เปอร์เซ็นนะครับ จะเห็นว่าต่างจังหวัดมากกว่า คำถามว่าทำไม คำตอบคือว่าที่มันแพง สิ่งที่เราเห็นทุกเมืองหลวงทุกแห่งบนโลกนี้ที่แพงมาก Affordability ไม่มีเลย ถ้าถามเพื่อนผมที่เป็น Partner ที่โตเกียว Ownership Ratio อยู่ประมาณเท่าไหร่ เค้าบอกว่า Ownership Ratio อยู่ที่ทุกคนเป็น Rent หมดเลย เป็นสิ่งที่ทุกคนบอกว่าเฮ้ยเราต้องเป็นเจ้าของที่เป็นเจ้าของอสังหาซักชิ้นนึง ที่ซุกหัวนอนอะไรอย่างเนี่ยะ มันก็ควรจะเป็นอย่างนั้น ตามทฤษฎีของเศรษฐศาสตร์แล้วแต่ทำไม What’s happen? แต่ทำไม Pricing มันสูง ทุกสังคม Pricing มันสูงหมดเลยนะครับ จะว่าต่างจังหวัดเยอะกว่าอยู่แล้ว เพราะแน่นอนเพราะที่มันถูกนะครับ Affordability จะเห็นเรื่องความสำคัญว่า Afford ability is the name of the game จะเห็นว่าเวลาเราดู What do you mean by affordability? ความหมายเราก็คือ มันใช้ความหมายของคำว่า Household Income ว่าบ้านหนึ่งหลัง นี้อะ มีพ่อ แม่ Contributionในขันที่จะซื้อบ้านเท่าไร มีรายได้เท่าไหร่ต่อเดือน ในส่วนนี้สำคัญมาก สมมุติเรา Household income ของ Mid Manager รับเงินเดือนคนละสองหมื่นห้า สองหมื่นบาท ต่อคนอย่างนี้ ห้าหมื่นๆบาท กี่เปอร์เซ็นต่อคน บางคนบอก สามสิบ สี่สิบ แล้วแต่ทฤษฎี แต่ก็จะเห็นว่า Range นี้ประมาณ ถ้า Household incomeนี้ห้าหมื่นบาทเราเอาเงินห้าหมื่นบาทของเราที่เหลือนี้มาผ่อนหรือมาเช่าเท่าไหร่นี้ Mid Manager นะไม่ใช่พูดถึงว่า Staff ที่ทำหรือโรงงานอะไรพวกนี้เลย ก็จะเห็นว่า Affordability มันยากมากเลยนะครับ นั้นเรามาดูว่า Ratio เสร็จสับแล้วได้เท่าไหร่จะเห็นได้ว่านะครับ ใน Ratio เหล่านี้ คนที่ Afford ส่วนใหญ่ในกรุงเทพแล้วเกือบ 40% Less than 1 ล้านบาท ทำไมนำตลาดพฤกษาถึงโตนะครับ ไม่ต้องถามใครก็มันใหญ่นะครับ พฤกษากินอยู่ก้อนเดียวเค้กก้อนเนี่ย เราเองก็จะอยู่ประมาณ 11 จะสังเกตนะครับเดี๋ยวผมจะอธิบาย IDEO ต่อ แต่จำ Chart แต่จำ Chart นี้ไว้ด้วยนะครับ Pricing นะครับ ว่า IDEO นี้จะเป็น Product ที่ติดรถไฟฟ้า แล้วจะเห็นว่า ถ้าราคาต่อตารางเมตร จะเห็นได้ว่า คือ 9 หมื่น แสนหนึ่ง จะเห็นว่าแพงแล้วนะ แต่ถ้าแสนนึงกับ 35 ตารางเมตร เป็นเท่าไหร่ครับ 3.5 ล้านบาท 3.5 ล้านบาท ก็จะอยู่ Range นี้ ถ้า7หมื่นบาทคูณ 35 ก็อาจจะอยู่ ที่ใกล้เคียงกัน หาลูกค้าหายังไง Identify ว่าเรามีปลาอยู่ในทะเล อยู่ในท้องทะเลหรือป่าว บอกว่าปลาเธออยู่ตรงไหนบ้าง แล้วก็น่าสนใจอยู่ในตัวนี้ สถิติของสังคมบ้านเราจะเห็นว่าของเราอายุเรา เราลองมาSummation Segment นี้เท่าไหร่ ประมาณ 50 อัพ 50 กว่าเปอร์เซ็นอายุต่ำกว่า 34 นะครับ ถ้าดูตรงนี้แล้ว เปรียบเทียบกับญี่ปุ๋น หรือประเทศอุตสาหกรรมที่พัฒนาแล้วนะครับ อย่างเยอรมัน Ratio จะกลับมาฝั่งนี้ Investor ของผมนะครับ เป็น Investor จากเยอรมันซะส่วนใหญ่ เยอรมันบอกว่า ชานนท์ ของฉันนั้นอยู่ตรงนี้หมด เธอทำบ้านให้ไม่มีใครซื้อหรอก คนถึงจะเห็นว่าไปทำ Retirement Home อะไรพวกนี้หมดแล้ว จะทำบ้านหรือ Firsthand Home เนี่ยะ นี่ครับขีด ทำไม Investor ใน Global Crisis ทุกคนบอกว่า Story มันคือ Asia ก็คือหมายถึงทั้ง Asia ทำอะไร Serve อะไร Serve กลุ่มนี้ก่อน ให้นำกลุ่มนี้นะครับ อาจจะทำ Long term retirement villageให้กับ ชาวเยอรมัน ชาวญี่ปุ่นเพราะเขาหนักไปฝั่งนี้แล้ว เวลาเราต้องดูInside ของจิตวิทยาของเขาว่า เขาคิดอะไรอยู่ คนปลายชีวิต คนต้นชีวิต ทำMarketing ทำ Branding นะครับต้องคิด อันนี้ใน Turning point key milestone หลักๆก็คือเราได้ Joint กับทาง Prudential Finance นะครับ Prudential Finance เขาเป็นผู้บริหารกองทุนหลายๆกองทุน รวม Asset Size ทั้งหมด 40 Billions US นะครับ กองทุนที่ผมลงทุน ผู้ถือหุ้นของกองทุนนี้หนักๆมาจากเยอรมันกับเงินน้ำมัน National bank of Kuwait หรือเป็น Sovereign wealth funds ของ Kuwait ก็คือน้ำมัน Definition ของ Pension Fund ของเยอรมัน Sovereign wealth funds สำคัญตรงไหน ถ้าดูสภาพของเงินในโลกนี้ เงินต้นน้ำเป็นเงิน Pension Fund เป็นหลัก กองทุน Pension Fund เป็นกองทุนที่ต้องแบ่งส่วนออก Income กันเองโยนเข้ารัฐบาล รัฐบาลก็มีหน้าที่ Invest ให้ผลผลิต ให้งอกมากที่สุดเท่าที่จะทำได้ โดย Diverse ดีที่สุด ส่วนเงินน้ำมันเอง น้ำมันจะ 140 เหรียญ ถึงกลับมา 34 หรือ 40 เหรียญ คนก็ต้องซื้ออยู่ดี เขามี Inflow เข้ามาทุกวัน เขาต้อง Invest หน้าที่ของ Prudential ก็คือว่าเขาก็ช่วย Invest เขาก็จะมาหาบริษัทที่ต้องการเงินอย่างเรานะครับ เราจะมีสอง Joint Venture Joint Venture แรกก็เป็น Housing รอบสุวรรณภูมินะครับ 7 Projects ประมาณ 4 พันยูนิต Total Port ประมาณหมื่นสี่พันล้านนะครับ Port ที่สอง Ananda Twoนะครับ ต้อนนั้นเราพูดแค่ 11 Projects ตอนนี้เราอัด 16 Projects แล้ว เพราะว่า Take up rate มัน Surprise เราพอสมควร เพราะมันๆดีกว่าที่เราคิดนะครับ Port นี้จะเกินสองหมื่นล้านแล้ว จำ Pie Chartได้นะครับ ว่า Name of the game is develop affordability เงินผม Investment หมดด้วยซ้ำ ผมซื้อ 7 Sides ถึงเวลาที่ Fund เค้าต้องกด Closing Period ผมก็ไปบอกผมลงทุนได้ เขาก็บอกเราก็ควรจะลงทุนร่วมกัน 75 ล้านยูโร เราลงทุนไปประมาณ 54 ล้าน เหลือประมาณ 20 กว่า ที่ดินมันแพงเกินไปนะครับ เลยเรามี Discipline พอที่ว่าถ้าเราหาที่แล้วเรา Diversify Portfolio เราขอไม่ลงทุน Styleที่เราทำจะเป็น Beach Inspire Concept ส่วน IDEO ไอ้ตัวนี้เข้าใจง่าย ถ้าดูอสังหาแล้วเรา เราดูอสังหาว่า Value มันเกิดตรงไหน ผมทำ ผมลงทุนหลังจากตอนนั้นมีปฎิวัตินะครับ รู้สึกปฎิวัติประมาณ 6-7 เดือน เราเริ่มลงทุน มันเป็นอะไรที่สวนกระแสพอสมควร มันเป็นวิกฤตมันเป็นโอกาสของเรานะครับ Investment เราพร้อม เราก็พร้อม เราวิเคราะห์ตลาดเสร็จปุ๊บ ผมบอกว่าจุดอ่อนของเราทั้งตลาดเนี่ยะ ยังไม่เห็น Playerคนไหนที่เห็นบทบาทความสำคัญของรถไฟฟ้าที่แท้จริง ที่ตามรถไฟฟ้ายังไม่มีใครเห็นValue นี้นะครับ หน้าที่ของเราก็คือว่าต้องไป Claim ว่าเราเป็นผู้นำในตลาดนี้ จะเห็นว่าที่แต่ละไซด์ของเรานะครับ ที่ผมจะหาได้ นี้ก็ Critical Success Factor ในที่ตรงนี้ หาเองด้วยซ้ำ คุยกับนายหน้าทุกคนเอง ใครโทรมาผมรู้หมด ถ้าท่านต้องการหาที่ดินคุยกับนายหน้าที่ดิน ถามผมได้นะครับ ผม Challenge นายหน้าทุกคนว่า Tell me something I don’t know เพราะผมดู Google Earth แล้วจะรู้ทุกอันนะครับ จะเห็นว่าอันแรกของเราคือลาดพร้าว 17 นะครับ ห่างจากรถไฟฟ้า 25 เมตร นี้คือ Definition ของเรา ตอนที่เรามีเงินตอนนั้นเข้ามา Board of Investor เห็นว่า you have to invest and speak of investor อันนี้สำคัญมาก ผมก็บอกว่า ถ้าผมหาที่ไม่ได้ ผมไม่ Invest ผมก็ไม่ Invest ภาวะไม่เน่นอน สูตรสำเร็จคือ ผมรู้ว่าสูตรนี้มันได้แล้วเราก็มี Commitment หาที่จนได้นะครับ เราก็สร้างPortfolio และ Branding ของเรา ให้มัน Re-Enforce ในความคิดของเราเองตลอดเวลา จะเห็นว่าเรามี Strongest Portfolio แล้วตอนนี้เรายังมี Cash Surplus กำลัง Invest ในที่พวกนี้อีกนะครับ แล้ว Fund อีกก้อนหนึงที่เรา Raise ขึ้นมาประมาณ 100 ล้านยูโร คงได้เข้ามาต้นปีหน้า เราได้ Existing Surplus ประมาณ 30 ล้าน Plus ประมาณ 100 กว่าล้านยูโร ปีหน้านะครับ แล้วจะมีตัว IDEO เราทำฝันได้เรื่อยๆนะครับ จะเห็นว่าตัวของ IDEO Brand Concept มัน live คือใช้ชีวิตอย่างเดียว โดยที่จักรวาลของ IDEO ที่เราต้อง Complete full circle ให้ได้คือ Live, Work, Play คือเขาต้องจัดวาง IDEO ให้ได้ Workก็คือ เดี่ยวจะมี Office ติดรถไฟฟ้า ส่วน Play ก็คือ Mall ติดรถไฟฟ้า นั้นคือเวลาเราทำ Brand Strategy Full Realization ของ Brand Concept อยู่นะครับ
ตอนนี้พนักงานของผมเมื่อกี้ผมบอกว่า 40 ตอนนี้เกือบๆ 400 แล้ว ก็เยอะพอสมควร ก่อนที่เราจะเราเข้ามาตอนแรกๆงานมันเยอะ ผมก็บอกว่าผมเองก็เหมือนเป็นหัวแล้วนะครับ ผมต้องการนิ้วล้างก็คือถ้าหัวสั่งเดินแล้วนิ้วมันไม่เดินเนี่ยะไม่ต้องหรอก ทำอะไรไม่ได้ ทุกวันนี้เรามีเกิน 20 กว่า Projects ภายในระยะเวลา 18-24 เดือนนะครับ Speed of expansion มัน Massive ขนาดนั้น เรา Rely on IT Infrastructure ทุกคนเวลาจะเดินเข้าห้องประชุมของผมอาจจะแปลกใจว่าทุกคนใช้ Blackberry หรือ Push mail กันหมด Instantaneous ถ้านิ้วเจ็บ หัวก็ต้องรู้ ถ้าแตะไฟอยู่ก็ต้องขยับ Basic เกมแค่นั้น ถ้าคุณอยากจะทำบริหารกองทัพได้ แล้วอินสแตนเร็วขนาดนี้ คุณต้องรู้ว่า Nerves system คือ IT Infrastructure สำคัญที่สุด ในการExpand แล้วก็ Accountability ของ KPI ทุกอย่างTranslate ทุกอย่างเป็นเม็ดเงินให้ได้ ทุก Business process ควรจะ Translate ทุกเม็ดเงินให้ได้ตลอดเวลา Impact ของ Financial ของเราคือเท่าไหร่นะครับ ตามทฤษฎี From day one รู้อยู่แล้วว่าต้องลงทุน รายวันกว่า 40 กว่าล้าน ตั่งแต่ซื้อ Strategic Consult เข้ามาแล้วก็วางโครงสร้างเป็น KPI เซ็ทระบบระเบียบทั้งหมดให้เรานะครับ แล้วให้เรานะครับ ผมเรียกว่าเป็นกรรมการนับแต้ม ก็คือพนักงานทำ ผมเป็นเหมือนCoach ทุกคนเตะตามนี้ ผมให้คะแนนทุกคน ระบบคอมพิวเตอร์คือตัววัด Keep it simple พยายามทำง่ายๆแล้วนะครับ นี้ เป็น Strategic Alliance ของเรานะครับ มีพวกบริษัทกฎหมาย เป็นพวกแบงค์ ก็เกือบๆทุก แบงค์ Portใหญ่มาก จริงๆแล้วผมมองว่ามันเป็นจุดอ่อนของเรา ที่ต้องพูดคุยกับคนเยอะขนาดนี้ ถ้าดีกว่านั้นนะคุยกับซักสอง แต่ก็เงินที่เมืองนอก inject เข้ามามันใหญ่เกินที่แบงค์จะรับความเสี่ยงได้ ก็เลยต้องกระจาย Almost every bank ผมว่าวันนี้ Q&A กันดีกว่า
ถาม เมื่อกี้ที่ฟังมาส่วนใหญ่ Investment ที่ได้มาจะมาจาก Current of foreign currency มีวิธีการ Manage กับ Exchange Risk อย่างไรคะ ตอบ อันนี้ผมว่าเป็น Top Level ของนักลงทุนทั่วโลกถามตนเองตลอดเวลา ก่อนตอบคำถาม เราถอยหลังกลับมาก่อน เรามาดูว่าเอ๊ะทำไมเงินทั้งโลก มัน Move around so much เงินไปหาโอกาส และโอกาสที่ดีที่สุด ถ้าเรามามองดูนะครับว่า Key ของเขาคืออะไร เขาลงทุนในประเทศเค้าได้ Return ที่ต่ำกว่าแล้ว เขาก็บอกว่าไปกระจายความเสี่ยงดีกว่า แล้วตัว Pension Fund กับพวกมหาเศรษฐี พวก Oil Fund เขาไม่ได้มามองว่าโครงการนี้ IRR 10 โครงการนี้ IRR 8 หรือโครงการนี้ IRR 12 ถามว่า 8กับ12 ถ้าคุณมี 5 Billions US สำคัญมั้ย มันเป็น It’s a long large number ตัวนี้มันจะยิ่งใหญ่ขนาดไหน มันจะหา Return สมมุติว่าจะหา 8% จาก 5 Billions US มันยากมากๆ พวกนี้เขาจะมองอะไร เขาก็จะมองว่า จริงๆแล้วเงินฉันก็จะออกมาจากดินทุกวันยังไงมันก็มา Key ของมันอยู่ที่ว่าอย่าให้มันหายไปไหน มากกว่าที่จะเอา IRR 8 ไป IRR 12 นะครับ Name of the game for them is diversification. Diversification เกิดขึ้น เขาต้องหาที่จอดเงินใน Port ใน Fund ของเอเชียเค้า Allocation เมืองไทยเราก็ได้มาแค่ 5% เองถือว่าสูง ญี่ปุ่นเอาไป 40-50 % ตึกนึงใน Ginza ซ่าสูงประมาณ 10 ชั้น ดูเหมือนบ้านเราก็หน้ากว้าง 25 เมตร ตึก 10 ชั้น ซื้อซักแปดสิบล้านร้อยล้าน ของเขาร้อยล้านเหมือนกันแต่เป็นร้อยล้านUS จะเห็นว่า KEY คือว่าเขาไปจอดเงินที่ไหน เขาเลือกไปจอดเงินอยู่ที่ญี่ปุ่นส่วนใหญ่ 40-50 % เพราะเงินมันใหญ่ ซื้อตึกนึงที่ Shinjuku ที่ Ginza เค้าก็รู้ at the same thing at the same time อะไรพวกนี้ สังคมญี่ปุ่นมันเป็น Ultimate IDEO Lifestyle แล้วครับ จะเห็นว่า Value ของ diversification เขาไปจอดเงินไว้ที่ไหนบ้างนะครับ แต่เวลาที่เราเป็น Fund Manager ที่เราไปขาย Strategy ให้ Investor เองอย่างนี้ เราก็ต้องมองดูว่าเราจะขายอะไร เราขาย Diversification Storyนี้ ถ้าบอกทั้งเอเชียมันต้องมี Emerging Market สำหรับเมืองไทยเราเป็น เมืองไทยเขาจะมองเป็น High Riskไม่ใช่ Blue ship ใน Core Asset เหมือนไส้พุง ไข่แดงของเขาเนี่ยะ 40-50 % จะไปอยู่ในวงของญี่ปุ่นหรือว่า ฮ่องกง สิงคโปร์ พวกนี้มากกว่าของเราได้เป็น Risk สูงกว่า แต่ Return สูงกว่าเช่นเดียวกัน เขาก็จะ Balance Port เขา เมืองไทยเราได้ 5 เปอร์เซ็น Let’s say 100 Millions US แต่ที่ญี่ปุ่นอาจจะซื้อ2-3ตึกก็ใช้ Equity หมดแล้ว แต่บ้านเรานี้ 100นึงเนี่ย ผมทำแทบตาย เพื่อที่จะแข่งกับที่ญี่ปุ่นลงทุนมันจะไม่เหมือนกัน Key ของมันคือว่า Diversification แล้ว Change opportunity growth คำถามที่ถามผมว่า เอ๊ะ Paging สำคัญมั้ยนะครับ เขาบอกว่าWe are property people นะครับมันเป็น Fundamental ของ property มันก็หมายความว่า You take ความเสี่ยง ใน Local Market และเขาก็ไม่ได้แคร์ว่า เราจะรู้ไม่ว่าเงินบาทเท่าไหร่ เงินปอนด์เท่าไหร่นั้นเป็นหน้าที่ของ Financial People ซึ่งถามว่าเขา Bet เขา Bet ถูกหรือป่าว ไอ้พวกนี้ก็ Bet ผิดแทบทุกวันอยู่แล้ว พวกนี้ก็บอกว่า That’s not our game. Our game is buy the best property that we like and the investment that we like สำคัญแล้วก็ Take Risk ของ Emerging Market หรือ Growth ของ Asia มากกว่า
ถาม เงินทุนที่มาจากต่างประเทศ มีวิธีเสนอนักลงทุนต่างชาติอย่างไรให้เขามาลงทุนกับเราได้ แล้วก็ได้คอนเน็คชั่นมาอย่างไง
ตอบ อันนี้ก็เป็นคอนเน็คชั่นหลายๆอย่าง ผมเห็นว่าอยู่ที่เราสะสมขึ้นมา ที่มาของผมพอดีรู้จักกับเพื่อนที่เรียนต่างประเทศด้วยกัน เขาเริ่มช่วย Prudential บริหารเงินที่โตเกียว เขามีไอเดียที่ขยายธุรกิจทั่วเอเชีย เพื่อนผมเองเป็นคนสิงคโปร์ เขารู้จักคนเยอะมากในเอเซีย เขาก็จะเเนะนำให้ในเกาหลีแนะนำให้รู้จัก Lotte แนะนำฮ่องกงแนะนำให้รู้จักตึกIFCตึกสูงที่สุดในฮ่องกงนะครับ ที่สิงคโปร์ตระกูล CEL Large Developer, Private Developer สิงคโปร์ เขาก็เลยจะเลือกPartner ถามว่าผมใหญ่มั้ย ความจริงผมเล็กนิดเดียว แต่ว่าพอดีเรารู้จักกัน แล้วเขาต้องการPartnerที่ไว้วางใจได้นะครับ ผมว่า Event แบบนี้ก็เป็น Opportunity ที่จะแลกนามบัตรกัน รู้จักกัน แล้วเราก็ไม่รู้ว่า Opportunity อันไหนที่มัน Spark มา
ถาม มีวิธีการดูแลพนักงานอย่างไร และมีการ Motivate ให้พนักงานทำงานให้ได้อย่างไร ตอบ ผมว่าอันนี้เป็น Concept ของผมนะครับว่า เราต้องมี Define mission statement ขององค์กรเรา อย่างเช่น ถ้าเราเป็นพนักงาน Starbucks หรือ MacDonald นี้ เราก็ต้องรู้อยู่แล้ว ถ้าเราเป็น Serve Big Mac หรือว่ากาแฟหนึ่งแก้วเนี่ย What is your mission? เราต้องเสริฟให้ทุกแก้วเหมือนกัน หรือว่า Burger ให้ถึงกี่นาทีออกมาให้ได้นะครับ ต้อง Define ให้ทุกคนเข้าใจ Mission statement ก่อน คือแผนการบุกแล้ว Set a goal. As a coach คุณต้องชนะ What is your goal? ต้องเล็งเป้าให้เหมือนกันก่อนและให้ทุกคน Take part as a player ก่อน ว่าวันนี้เหมือนบนสนามฟุตบอล กองหน้าดี เต๊ะเข้าประตู 4 ประตู แต่กองหลังตายเอาเป็นบัญชีก็แล้วกัน บัญชีบอกว่า Audit ปล่อยให้คนอื่นโกง ออกไป 5 ประตู แพ้อีก สุดท้ายผมว่า มันต้องเป็นทีม As a coach Accountability สำคัญ หรือ Set KPI ให้ทุกคนสำคัญมากนักครับ ถ้าไม่ Accountability หรือถ้าเราเป็นเถ้าแก่ เราบินสูง ถ้าเขาไม่ให้เกียรติ player ทุกคน เขาควรจะมี KPI ให้ความสำคัญกับเขา ให้เขามองเห็นว่า เกลียวที่เขาหมุนอยู่อาจจะเป็นเกลียวเล็กของวันนี้แต่ว่ามัน Contribute to overall mission ของ Team ได้ไง อยากบอกว่า Style บริหาร Coaching strategy เป็นสิ่งที่ work ที่สุด และต้องให้เกียรติพนักงานทุกคน ถึงแม้ว่าเป็นคนขับรถ ทุกคนมี Value ในการทำงาน
ถาม How does small developer obtain finance in this difficult time? ตอบ Very good question. Thing that difficult in game is big money game. It’s all cash flow and a money game. How does one small firm growth in this economic period with debt? I say almost zero, almost zero chance, from my alliance with all these bank even I have to go beg for money even I have equity replace. Debt of equity ratio is very low already we still have to defense ourselves mass of track record in partnership with other etc firm for debt financing in this environment in this time.
How can small developer can differentiate themselves for a little market?
As a niche developer It quite important to find a niche.I think in a lot of ways I’d like to find out Scandinavian or the a region group that come in an want to invest in
retirement villages. So this developer has audiences already who would like to come to Thailand. So in a way he knows to identify what is his competitive advantage it is he understands consumers. Let’s say we go out to the market, Let’s say if I want to tap into Norwegians region retirement villages. I say how do I start? I say I have zero competitive advantage but I have good Norwegian right here that can connect the largest entire home operator in Oslo. That is one way to go get it but if you go out into the market
and you don’t called out what you familiar applied yourself with,I’ts quite difficult and don’t understand it’s impossible. You yourself have a network of friends, that network of friends is very critical once you have that network the first year network identify what are you good at. Let say if I want to have like in this room, Are you building a network right now? Yes you are. This is where it starts. You go to this event may be you share this event, may be any event, you build a network and you continually go to that event some building would ask only people that come to “Revo” can stay in this building. May be? A lot of Japanese community will do the same thing. People all Japanese like to consume like Japanese. So it’s not impossible. But the way you think you must think different form the corporate. What is the corporate guys think? How much budget we have? We have a hundred fifty millions. Ok. Do it usual. Slice it up. TV 30%, print ads 30%, direct mails, bla bla bla…What do you think about? You really think about ok go to the “Revo” event go to the church gather up with the people. It’s a community. What real estate is… at the end of day… is you building a community of people. So define what community you are, you have in a first tear of circle. I think you can probably find it.
ถาม ธุรกิจบ้านมือสองกับธุรกิจบ้านมือหนึ่ง ธุรกิจไหนน่าสนใจกว่ากันในช่วงภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ครับ ตอบ บ้านมือสอง อันนี้ต้องถามแต่ละท่านก่อน มันต้อง Define บ้าน ผมต้อง Define ว่าคอนโดหรือว่าทางราบ Liquidity สอง Type of asset ไม่เหมือนกัน Liquidity ของคอนโดมันง่ายกว่าเยอะ มันซื้อขายกันง่ายนะครับ แล้วคนไทยเนี่ยะ Culture ของเรานะ เวลาเราซื้อ คอนโดมือสองจะไม่รู้สึกแปลก แต่เวลาที่ซื้อบ้านมือสอง เอ๊ะบ้านนี้มีผีหรือป่าว คิดนู้น คิดนี้ ว่ามีใครตาย ผัวตบเมียมั้ย เราต้องคิดในเรื่องพวกนี้ เราจะมองเห็นว่าภาวะบ้านมือสองในตลาดเรา Trade น้อยมาก ถ้าเหมือนอยู่อเมริกาอยู่อังกฤษนะ เราซื้อบ้าน London ใครอยู่มาร้อยปี ใครแก่ตายเราก็ยังไม่รู้เลยก็ไปซื้อกับเขาได้ มันก็แปลกเหมือนกันนะ ซึ่งมันเวลาเราบอกว่าลงทุน Asset type ไหนดีกว่า ซึ่งผมบอกว่าผมเลือก Asset type ที่มี Liquidity ในทุกตลาด หุ้นบางตัวบอกว่าหุ้นนี้ดี แต่มันไม่ได้ Trade เลยนะ คุณซื้อสิบล้านกว่าจะ Trade ออกไปได้อาจจะต้อง 15 วันนะครับ ถ้าหุ้นมันใหญ่ เงินใหญ่Trade 10 ล้านได้ transaction จบ ถ้าจะบอกว่าคอนโดมือหนึ่งมือสองอันไหนดีกว่ากันนั้นนะผมจะตอบได้ว่าให้คุณมอง Location เป็น Value ที่เป็น Unique value ของอสังหานะครับ No one asset is the same ฉะนั้นถ้าเราบอกว่า ต่อตารางเมตรแค่ 5 หมื่นเอง แต่ที่มันห้อง 200 ตารางเมตร ฉะนั้น Pie Chart ที่เราเขียน Consumer ของเราว่ามีตังค์ซื้อขนาดไหน นี่นะครับ เวลาคนบอกว่า แค่ 5หมื่นเอง เวลาเราซื้อ 200 ตารางเมตร ก็ 10 ล้าน Versus อีกอันหนึ่งพี่มันแค่ 50 ตารางเมตรเอง แต่ 7 หมื่นบาท ฉะนั้นเราต้องถามตัวเองว่าไอ้คนอยู่ อยู่จริงมั้ย เพราะฉะนั้นเวลาเราดู Price per square meters ของใหม่ของเก่า แน่นอนของใหม่ผมเชื่อว่าแพงกว่าของเก่าอยู่แล้ว ของเก่า ถามว่าไม่ดีเหรอ ไม่ใช่ไม่ดีนะ แต่ต้องตั้งใจหากัน แล้วอีกอย่างต้องคิดอีกหน่อยว่า อย่ามาดู Price per square meters แต่ดูกำลังซื้อผู้เช่าสุดท้ายนะครับ
ถาม ถ้าสนใจลงทุนในอสังหา แต่เงินทุนมีจำกัด
ตอบ ถ้าให้ผมแนะนำ สิ่งนึงที่รัฐบาลให้กลุ่มผู้บริโภคซื้ออสังหาได้ซื้อบ้าน สมมุติว่าเรา อาศัยอยู่กับพ่อ แม่ อยู่แล้ว หรือว่าเป็นทรัพย์สินที่เราไม่ได้กู้เค้ามามีดอกเบี้ยหรือเราไปกู้เขามา เหมือนทุกคนมีสิทธิที่จะบอกแบงค์เลยว่าฉันจะซื้อจริง แต่อาจจะปล่อยเช่าแต่มีสิทธินี้ สิทธินี้ ผมว่าทุกคนน่าจะใช้ สิทธิ์นี้จะได้ผ่อนที่ Rate เช่น 2 ปีแรกผ่อน 0 % แล้วก็ใช้ Advantageนั้นแล้ว Trade มันก็ได้ Trade หมายความว่าเอาสิทธิที่เราได้มาเอาไปซื้ออสังหาแล้วก็ปล่อยเช่า แล้วก็จะเห็นว่า Rate ที่เขา Fix แรกๆมันก็จะถูก At least คุณก็มีเวลาหายใจแล้ว You เก็บรายได้นั้นก่อน Once you exit ก็ดูสถานะการอีกจะ Asset เมื่อไหร่ได้ you ซื้อ Asset ที่...ไม่ได้ขายของนะ สมมุติว่าเป็นที่ใกล้รถไฟฟ้า ทุกวันนี้หาได้อีกหรือป่าวถามผม ผมก็บอกว่าหาไม่ได้เลยนะ มันหายาก นับวันมันยิ่งแพงขึ้น คุณก็ต้องมองไว้เหมือนกัน ถ้าคุณซื้อติด Station หรือห่างจาก Station 500 เมตรนะครับ ลองดูใน Radius ของ Station มันมี Volume ของ Potential due condo ได้ขนาดไหน ผมว่าเลือก Location ให้เป็น แล้วใช้สิทธิที่แบงค์จะให้ ไม่ใช่ให้คุณไปร้องกับแบงค์ฉันซื้อมาแล้ว ฉันจะไปซื้อ 2nd home, 3rd home แล้วบอกอันนี้ชั้นไม่เอา
